دانلود دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر + معرفی نمونه فایل‌های PDF و Word

اگر شما مالک ملکی هستید که آن را اجاره داده‌اید، اما مستأجر بدون اجازه شما، ملک را به شخص دیگری واگذار کرده یا در اختیار فرد دیگری قرار داده است، می‌توانید با تنظیم دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر، هم قرارداد اجاره را فسخ کنید و هم مستأجر و متصرف جدید را ملک تخلیه نمایید. این نوع دعوا از مستندات قانونی مشخصی برخوردار است، اما رعایت دقیق تشریفات آن برای موفقیت در دادگاه ضروری است.

در این مقاله ابتدا با مفهوم انتقال به غیر، مبانی قانونی، شرایط و مدارک لازم آشنا می‌شوید و در انتها نمونه فایل PDF و Word آماده‌ای را معرفی می‌کنم که می‌توانید خریداری و دانلود کنید.

انتقال به غیر چیست و چه زمانی رخ می‌دهد؟

انتقال به غیر به معنای واگذاری مورد اجاره (چه به صورت کامل و چه جزئی) توسط مستأجر به شخص دیگری، بدون داشتن حق قانونی یا قراردادی برای این کار است. این واگذاری می‌تواند به اشکال مختلف انجام شود :

• ✅ واگذاری از طریق اجاره‌نامه عادی یا رسمی

• ✅ واگذاری از طریق وکالت یا نمایندگی (عملاً در اختیار غیر قرار دادن ملک)

• ✅ واگذاری عملی و بدون هیچ سندی

• ✅ واگذاری جزئی (حتی یک بخش از ملک)

نکته مهم: حتی اگر مستأجر از طریق وکالت‌نامه، ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد، این عمل «انتقال به غیر» محسوب می‌شود .

مبانی قانونی دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

این دعوا مستند به بند ۱ و بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است :

بند ۱ – مربوط به اماکن مسکونی:

«در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.»

بند ۲ – مربوط به اماکن تجاری و کسب و پیشه:

«در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.»

چه کسانی مشمول «تحت‌الکفاله» هستند و انتقال محسوب نمی‌شود؟

طبق قانون، قرار دادن ملک در اختیار افراد زیر، «انتقال به غیر» محسوب نمی‌شود :

نکته: برادر، خواهر، داماد، عروس و سایر بستگان در صورت عدم اثبات تحت‌الکفاله بودن، مشمول این استثنا نمی‌شوند و انتقال به آن‌ها، انتقال به غیر محسوب می‌شود.

تفاوت تخلیه به علت انتقال به غیر در ملک مسکونی و تجاری

ارکان اثبات دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

برای موفقیت در این دعوا، باید سه رکن زیر در دادگاه اثبات شود :

رکن اول: وجود رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر

• ارائه سند مالکیت ملک

• ارائه اجاره‌نامه (رسمی یا عادی)

رکن دوم: سلب حق انتقال به غیر از مستأجر

• اثبات اینکه در اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر به مستأجر داده نشده است

• یا اینکه مستأجر بدون اجازه کتبی موجر اقدام به انتقال کرده است

رکن سوم: وقوع انتقال به غیر

• اثبات اینکه مستأجر ملک را به شخص دیگری واگذار کرده است

• ارائه مدارک مثبته (قولنامه، قرارداد عادی، شهادت شهود، تحقیقات محلی)

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر

مدارک زیر را قبل از تنظیم دادخواست آماده کنید:

مدارک هویتی و مالکیتی:

• ✅ اصل و تصویر سند مالکیت ملک (رسمی)

• ✅ تصویر اجاره‌نامه (رسمی یا عادی)

• ✅ تصویر شناسنامه و کارت ملی موجر (خواهان)

• ✅ تصویر شناسنامه و کارت ملی مستأجر (خوانده)

مدارک اثبات انتقال به غیر:

• ✅ تصویر هرگونه سند یا قراردادی که نشان دهد مستأجر ملک را به غیر واگذار کرده است

• ✅ استشهادیه محلی (حداقل ۲ نفر شاهد معتبر)

• ✅ عکس یا فیلم از فعالیت شخص ثالث در ملک

• ✅ مدارک مالیاتی (در صورت وجود)

• ✅ هرگونه مکاتبه یا پیامک دال بر انتقال

مدارک عمومی:

• ✅ اظهارنامه ارسالی به مستأجر (در صورت ارسال)

• ✅ وکالتنامه (در صورت داشتن وکیل)

طرفین دعوا (خواهان و خواندگان)

خواهان دعوا:

مالک ملک یا قائم‌مقام قانونی او (وارث، وکیل، قیم)

خواندگان دعوا (بسیار مهم) :

باید هم مستأجر و هم متصرف جدید (کسی که ملک به او منتقل شده) هر دو به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. در غیر این صورت، دادگاه قرار رد یا عدم استماع دعوا صادر می‌کند.

طبق رأی دادگاه تجدیدنظر استان تهران: «دعوای تخلیه عین مستأجره به علت انتقال به غیر بدون اذن مالک، منتقل‌الیه نیز باید طرف دعوی قرار گیرد؛ در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوی صادر می‌شود.»

اگر مستأجر یا متصرف فوت کرده باشد، تمام وراث آن‌ها نیز باید به عنوان خوانده درج شوند .

ارکان اصلی دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر

یک دادخواست استاندارد باید شامل موارد زیر باشد:

۱. مشخصات دقیق خواهان (موجر)

نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، نشانی، شماره تماس

۲. مشخصات کامل خواندگان

• مستأجر اصلی (با تمام مشخصات)

• متصرف جدید (شخص ثالثی که ملک به او منتقل شده است)

۳. خواسته مشخص

• «صدور حکم مبنی بر فسخ قرارداد اجاره به علت انتقال به غیر»

• «الزام خواندگان به تخلیه و خلع ید از عین مستأجره»

• «مطالبه اجرت المثل ایام تصرف»

• «کلیه خسارات دادرسی»

نکته مهم: در دعاوی مشمول قانون ۱۳۵۶، علاوه بر درخواست تخلیه، درخواست فسخ قرارداد اجاره نیز باید قید شود .

۴. شرح دادخواست (بخش مهم)

در این بخش باید توضیح دهید:

• اینکه مالک ملک هستید (با استناد به سند مالکیت)

• اینکه ملک را به مستأجر اجاره داده‌اید (با ذکر تاریخ اجاره‌نامه)

• اینکه در اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده است

• اینکه مستأجر بدون اجازه شما، ملک را به شخص ثالثی منتقل کرده است

• نحوه و تاریخ انتقال (در صورت اطلاع)

• اینکه از این تخلف مطلع شده‌اید و اعتراض کرده‌اید

• درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک

۵. دلایل و منضمات دادخواست

لیست تمام مدارک ضمیمه شده

۶. درخواست تعیین کارشناس (برای ملک تجاری)

اشتباهات رایج در تنظیم دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر

• قید نکردن متصرف جدید به عنوان خوانده – بزرگ‌ترین اشتباه که منجر به رد دعوا می‌شود

• عدم درخواست فسخ قرارداد – در قانون ۱۳۵۶، دعوای تخلیه بدون درخواست فسخ قرارداد، ناقص است

• ثابت نکردن سلب حق انتقال در قرارداد – اگر قرارداد ساکت باشد، باید اثبات کنید اجازه کتبی نداده‌اید

• تأخیر در طرح دعوا پس از اطلاع از انتقال – دریافت اجاره بها از متصرف جدید می‌تواند به عنوان رضایت ضمنی تلقی شود

• عدم ارائه مدارک کافی برای اثبات انتقال – شهادت شاهد معتبر یا استشهادیه محلی ضروری است

مراحل قانونی دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر

نکات کلیدی در مورد حق کسب و پیشه (سرقفلی) در دعوای انتقال به غیر

1. در ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه: در صورت اثبات انتقال به غیر، موجر می‌تواند ملک را تخلیه کند، اما باید نصف ارزش حق کسب و پیشه را به مستأجر یا متصرف پرداخت نماید .

2. مهلت پرداخت: موجر ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت حکم، مهلت دارد نصف مبلغ را در صندوق دادگستری تودیع کند، در غیر این صورت حکم بلااثر می‌شود .

3. ملک فاقد سرقفلی: در اماکن مسکونی عادی و اماکن تجاری بدون سرقفلی، نیازی به پرداخت نصف حق کسب و پیشه نیست.

4. اسقاط حق فسخ در موارد زیر: اگر موجر از متصرف جدید اجاره بها دریافت کند یا برای مدت طولانی به تصرفات او اعتراض نکند، ممکن است حق فسخ خود را از دست بدهد .

تفاوت دعوای انتقال به غیر در قانون ۱۳۵۶ و قانون ۱۳۷۶

نکته مهم: اگر قرارداد اجاره شما بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، مشمول قانون ۱۳۷۶ است و دعوای «تخلیه به علت انتقال به غیر» به این شکل وجود ندارد؛ بلکه مستأجر می‌تواند با رعایت تشریفات، انتقال را انجام دهد.

چرا به نمونه دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر نیاز دارید؟

این دعوا از حساسیت بالایی برخوردار است و کوچک‌ترین نقص در تنظیم آن (به خصوص قید نکردن متصرف جدید به عنوان خوانده) منجر به رد دعوا می‌شود. یک نمونه آماده و استاندارد (مخصوصاً در فرمت Word قابل ویرایش و PDF آماده چاپ) مزایای زیر را دارد:

• ✅ صرفه‌جویی در زمان (فقط جاهای خالی را پر کنید)

• ✅ قید صحیح خواندگان (مستأجر + متصرف جدید)

• ✅ درخواست همزمان فسخ قرارداد و تخلیه

• ✅ مطابقت با آخرین فرم‌های قضایی دادگستری

• ✅ جلوگیری از رد دادخواست به دلیل نقص شکلی

• ✅ راهنمای تعیین خواسته و بهای آن

معرفی فایل‌های آماده دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر (PDF و Word)

برای راحتی شما، یک مجموعه کامل شامل دو فایل تهیه کرده‌ام:

فایل Word (قابل ویرایش) – مناسب برای افرادی که می‌خواهند متن را تغییر دهند، توضیحات انتقال به غیر را به طور کامل بنویسند و مشخصات خواندگان را درج کنند.

فایل PDF (فرمت نهایی) – آماده چاپ و ارائه به دفتر خدمات قضایی بدون نیاز به هیچ ویرایشی.

این فایل‌ها شامل موارد زیر هستند:

• متن کامل دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر با ذیل‌نویسی‌های لازم (مستند به بندهای ۱ و ۲ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶)

• قید صحیح خواندگان (مستأجر + متصرف جدید) مطابق با رویه قضایی

• درخواست فسخ قرارداد اجاره به همراه تخلیه

• درخواست اجرت المثل ایام تصرف

• لیست پیش‌فرض ضمائم بر اساس قانون

• راهنمای مرحله به مرحله تکمیل جاهای خالی

🔹 نحوه تهیه: شما می‌توانید این دو فایل را به صورت یکجا از طریق لینک بالا صفحه خریداری و بلافاصله دانلود کنید. پس از خرید، فایل‌ها مادام‌العمر در پنل کاربری شما باقی می‌مانند