شکایت از صاحب خانه برای پول پیش خانه

صاحبخانه پول پیش را پس نمی‌دهد؟ راهنمای کامل شکایت و پس گرفتن ودیعه

اگر بعد از تخلیه ملک، صاحبخانه (موجر) پول پیش (ودیعه) را پس نمی‌دهد، شما تنها نیستید. این یکی از رایج‌ترین اختلافات در قراردادهای اجاره است. خبر خوب این است که قانون به وضوح از حق شما حمایت می‌کند و راه‌های قانونی مشخصی برای وصول این مبلغ وجود دارد. این راهنما، مسیر پیشگیری تا پیگیری قضایی را به زبان ساده برای شما توضیح می‌دهد.

خلاصه اجرایی: اگر همین امروز با این مشکل روبرو شدید...

1. مدارک خود را جمع‌آوری کنید: قرارداد اجاره (حتی دست‌نویس)، هرگونه رسید پرداخت ودیعه (چک، فیش بانکی، رسید دستی)، تصاویر قبل و بعد از تخلیه ملک و مکاتبات با صاحبخانه.

2. ملک را به شکل قانونی تخلیه کنید: بهترین راه، تنظیم «صورتجلسه تأمین دلیل تخلیه» در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. این سند رسمی، تحویل ملک را ثابت می‌کند.

3. اظهارنامه رسمی ارسال کنید: از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی (ثنا) برای صاحبخانه اظهارنامه ارسال کرده و مهلت قانونی برای پرداخت تعیین کنید.

4. دادخواست ثبت کنید: در صورت عدم پرداخت، با مراجعه به شورای حل اختلاف (برای مبالغ تا یک میلیارد ریال) یا دادگاه حقوقی (برای مبالغ بالاتر)، دادخواست «الزام موجر به استرداد ودیعه» را ثبت نمایید.

ودیعه (پول پیش) چیست و چرا پس داده نمی‌شود؟

ودیعه مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به عنوان تضمین اجرای تعهدات خود نزد صاحبخانه می‌گذارد. بر خلاف تصور عامه، این مبلغ از نظر قانونی «رهن» نیست، بلکه عرفاً به عنوان وجهالضمان در نظر گرفته می‌شود. طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، صاحبخانه موظف است این مبلغ را پس از پایان قرارداد و تحویل ملک بازگرداند.

دلایل عمده امتناع صاحبخانه از بازپرداخت:

• ادعای خسارت: شایع‌ترین دلیل. صاحبخانه ممکن است استهلاک طبیعی یا خسارات جزئی را بهانه کند.

• بدهی‌های معوق: ادعای بدهی اجاره، قبوض خدمات یا شارژ ساختمان.

• مشکلات مالی: ناتوانی مالی صاحبخانه برای بازپرداخت.

• سوءنیت یا تنبله: بدون دلیل مشخص و به امتیاز گذر زمان.

اقدامات هوشمندانه قبل از تخلیه (پیشگیری بهتر از درمان)

با رعایت این نکات، از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری کنید:

1. مستندسازی وضعیت اولیه و پایانی: در روز تحویل گرفتن ملک و همچنین در روز تخلیه، از تمام نقاط ملک (به ویژه نقاط حساس و مخفی) عکس و فیلم واضح با تاریخ بگیرید. این بهترین مدرک برای رد ادعاهای غیرواقعی خسارت است.

2. بازدید مشترک نهایی: از صاحبخانه دعوت کنید تا پیش از تخلیه نهایی، ملک را با هم بازدید کنید. ترجیحاً این کار در حضور یک شاهد مطمئن یا مشاور املاک انجام شود.

3. تسویه حساب شفاف: قبض‌های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان را کامل پرداخت و رسید آنها را ارائه دهید. یک فهرست نوشتاری از وضعیت ملک تهیه و در صورت امکان، آن را به امضای طرفین برسانید.

راهکارهای قانونی برای پس گرفتن ودیعه

گام اول: مذاکره و ارسال اظهارنامه رسمی

پس از تخلیه کامل ملک، ابتدا به صورت شفاهی و سپس کتبی (پیامک، ایمیل) درخواست خود را مطرح کنید. اگر پاسخگو نبود، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر قضایی قدم بعدی است. در اظهارنامه، مهلت مناسبی (مثلاً ۱۰ روز) برای پرداخت مشخص کنید. این مرحله برای دادگاه اثبات می‌کند که شما پیش از شکایت، راه‌های مسالمت‌آمیز را طی کرده‌اید.

گام دوم: تخلیه قانونی و «تأمین دلیل»

یک اشتباه رایج، نگه‌داشتن ملک است. تخلیه نکردن ملک معمولاً حق شما را برای شکایت بابت ودیعه زیر سؤال می‌برد و حتی ممکن است مستوجب پرداخت جریمه به صاحبخانه شوید.
راه حل قانونی این است: به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و درخواست «تأمین دلیل» یا «تنظیم صورتجلسه تخلیه» دهید. در این حالت، کلیدها به شورا تحویل داده می‌شود و مراتب به صاحبخانه ابلاغ می‌گردد. این سند، قوی‌ترین مدرک برای اثبات تخلیه است.

نکته مهم حقوقی (حق حبس):
بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر می‌تواند تا زمانی که ودیعه خود را دریافت نکرده، از تخلیه ملک خودداری کند. این یک «حق حبس» یک‌جانبه به نفع مستأجر است. اما استفاده عملی از این حق ممکن است منجر به درگیری و اقامه دعوای تخلیه توسط صاحبخانه شود. روش تأمین دلیل و تخلیه قانونی، معمولاً راهکار کم‌تنش‌تر و مطمئن‌تری است.

گام سوم: طرح دعوی در مرجع صالح

اگر پس از اظهارنامه، پول را پرداخت نکرد، باید دادخواست بدهید.

• مرجع رسیدگی: صلاحیت رسیدگی بر اساس مبلغ ودیعه تعیین می‌شود:

  • تا یک میلیارد ریال: شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) محل اقامت صاحبخانه.

  • بیش از یک میلیارد ریال: دادگاه حقوقی محل اقامت صاحبخانه.

• عنوان دادخواست: «الزام موجر به استرداد ودیعه (پول پیش)».

• مدارک لازم: رونوشت قرارداد اجاره، مدارک پرداخت ودیعه (چک، فیش)، اظهارنامه ارسالی، صورتجلسه تأمین دلیل تخلیه، مدارک هویتی و آدرس صحیح صاحبخانه.

گام چهارم: اجرای حکم و وصول طلب

پس از صدور حکم قطعی به نفع شما:

1. اجرائیه صادر و به صاحبخانه ابلاغ می‌شود.

2. اگر در مهلت مقرر (معمولاً ۱۰ روز) پرداخت نکند، پرونده به واحد اجرای احکام می‌رود.

3. اجرای احکام با استعلام از بانک‌ها و ثبت اسناد، اموال منقول و غیرمنقول صاحبخانه را توقیف می‌کند تا طلب شما وصول شود.

4. در صورت عدم تمکن مالی، صاحبخانه می‌تواند دادخواست اعسار بدهد. در غیر این صورت، در صورت تقاضای شما، امکان جلب صاحبخانه نیز وجود دارد.

سوالات متداول (FAQ)

 آیا بدون قرارداد کتبی می‌توانم ودیعه را پس بگیرم؟

بله، اما سخت‌تر است. شما باید پرداخت ودیعه را با شاهد معتبر، فیش بانکی، چک یا مکاتبات (مثلاً پیامک که به آن اقرار کرده) اثبات کنید. شهادت شهود در دادگاه قابل استناد است.

صاحبخانه چقدر می‌تواند بابت خسارت از ودیعه کم کند؟

هیچ. صاحبخانه حق ندارد خودسرانه و یک‌طرفه مبلغی را کسر کند. اگر ادعای خسارت دارد، باید دادخواست جداگانه علیه شما طرح کند و خسارت را در آن دادگاه ثابت نماید. تا آن زمان، ملزم به پرداخت کامل ودیعه است.

 آیا می‌توانم علاوه بر ودیعه، خسارت تأخیر هم بگیرم؟

بله. شما می‌توانید در دادخواست خود، «خسارت تأخیر تأدیه» را از تاریخ مطالبه (ارسال اظهارنامه) تا روز پرداخت، با نرخ قانونی (معمولاً نرخ جریمه دیرکرد سپرده بانکی) نیز درخواست کنید.

اگر صاحبخانه ملک را فروخته باشد، ودیعه را از چه کسی بگیرم؟

مسئولیت اصلی با صاحبخانه قبلی (موجر سابق) است که ودیعه را دریافت کرده. اما می‌توانید خریدار جدید را نیز به عنوان شخص ثالث به دعوا وارد کنید، زیرا معمولاً در معامله، ودیعه نیز تسویه می‌شود. خریدار جدید مکلف است قرارداد شما را تا پایان مدت محترم بشمارد یا ودیعه را بازگرداند.

 آیا می‌توان قبل از پایان قرارداد، بخشی از ودیعه را گرفت؟

خیر. ماهیت ودیعه به عنوان تضمین تا پایان قرارداد است. هیچ الزام قانونی برای بازپرداخت زودتر از موعد وجود ندارد، مگر اینکه توافق خاص و کتبی با صاحبخانه داشته باشید.

نکات پایانی و هشدارهای مهم

• در قرارداد دقت کنید: از به کار بردن عبارت «قرض‌الحسنه» به جای «ودیعه» یا «وجهالضمان» خودداری کنید. اگر در قرارداد «قرض‌الحسنه» ذکر شود، صاحبخانه حق استفاده از پول را خواهد داشت و استرداد آن شرایط متفاوتی پیدا می‌کند.

• قراردادهای بلندمدت را ثبت کنید: طبق قانون جدید، قراردادهای اجاره با مدت بیش از دو سال حتماً باید در سامانه الکترونیک ثبت رسمی شوند، در غیر این صورت فاقد اعتبار برای طرح دعوا در مراجع قضایی هستند.

• سرعت عمل داشته باشید: مدارک را مرتب کنید و بلافاصله پس از تخلیه، فرآیند را آغاز نمایید. گذر زمان ممکن است باعث از بین رفتن مدارک یا مشکل‌تر شدن دسترسی به صاحبخانه شود.

جمع‌بندی نهایی: پس ندادن ودیعه اگرچه مشکل‌ساز است، اما راه حل قانونی شفاف و قوی دارد. کلید موفقیت، آمادگی مدارک، تخلیه قانونی ملک و پیگیری مرحله‌به‌مرحله از طریق مراجع ذی‌صلاح است. در اکثر موارد، با ارائه مدارک محکم، رأی به نفع مستأجر صادر می‌شود.

اگر برای تنظیم دادخواست یا پیگیری مراحل دادرسی نیاز به کمک تخصصی دارید، مشورت با یک وکیل پایه یک دادگستری با تجربه در دعاوی ملکی می‌تواند روند کار را تسریع و تسهیل کند.