وکیل تخلیه ملک 1405

یکی از اساسی‌ترین و اصلی‌ترین حقوقی که برای افراد در نظر گرفته می‌شود، حق مالکیت ایشان بر مال است. در مسئله حق مالکیت، هیچ‌گونه تفاوتی میان مالکیت بلاعوض و مالکیت در ازای مبلغ پرداختی نیست و حق مورد نظر به صورت کامل قابل اعمال و واگذاری است. در این مقاله به تفصیل به موضوع تخلیه ملک پرداخته‌ایم.. 

مدت زمان لازم برای اجرای دستور تخلیه ملک چقدر است؟

در صورتی که اجاره به موجب سند رسمی باشد با تقاضا از دوایر اجرای ثبت و در صورتی که سند اجاره عادی باشد. به دستور مقام قضایی تخلیه  ملک انجام می پذیرد. در هر دو حالت تخلیه ظرف مدت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه ملک چیست؟

مهم ترین شرط لازم برای صدور دستور تخلیه پایان مدت اجاره است. به علاوه اجاره نامه مذکور باید دارای شرایطی از قبیل امضای دو شاهد، تنظیم شدن در 2 نسخه و ذکر مدت قرارداد به طور دقیق باشد.

کدام مرجع قضایی صدور دستور تخلیه ملک را میدهد؟

بنابر ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تخلیه ملک عین مستاجره به جز در موارد مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه با شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

آیا  اعتراض به دستور تخلیه ملک ممکن است ؟

فوریت دستور تخلیه اقتضای این را دارد که قابل اعتراض نباشد .اصولا رای دادگاه قابل اعتراض است . رای اعم از قرار یا حکم است .

با توجه به اینکه دستور تخلیه ، دستور است و حکم یا قرار نیست قابلیت اعتراض ندارد. ماده ۲۷ قانون شوراهای حل اختلاف کلیه­ آرا را قابل اعتراض می داند، اما همانطور که توضیح داده شد ، دستور تخلیه ، خارج از این ماده است .

نکته کاربردی مهم این است ، درصورتیکه دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف خلاف قانون صادر شده باشد ،قاضی صادرکننده می تواند از دستور تخلیه عدول (بازگشت )کند

در صورتیکه قاضی شورای حل اختلاف که دستور تخلیه را صادر کرده است اشتباه کرده باشد و از دستور خود عدول (بازگشت) نکند ، می توان به کمک یک وکیل ملکی دادخواست ابطال دستور تخلیه را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح کند.

و در اینجا ذکر این نکته حائز اهمیت است که درصورتی که دستور تخلیه در قالب گزارش اصلاحی (سازش بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف) صادر شده باشد، قابل اعتراض نیست.

چگونه دستور فوری تخلیه ملک از مستاجر را بگیریم؟

در صورتی که قرارداد میان موجر و مستاجر به صورت کتبی تنظیم شده باشد، مهلت اجاره به پایان رسیده باشد و دو شاهد نیز قرارداد را امضا کرده باشند، میتوان در سریعترین زمان ممکن دستور فوری تخلیه ملک را گرفت و از سوی کلانتری محل وقوع ملک آنرا به اجرا در آورد.

حکم تخلیه مستاجر چیست؟

در بعضی از قراردادهای اجاره، تخلیه فوری (دستور تخلیه) مشاهده نمی‌شود و مالک بایستی در پایان مدت اجاره، به منظور تخلیه ملک با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند.

 در رابطه با دستور تخلیه ملک فوری نکته‌ای وجود دارد؛ طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، چنانچه قراردادهای اجاره‌ای توسط دو نفر شاهد امضا نشده باشند یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد، شامل تخلیه فوری نمی‌شوند. به طور کلی حکم تخلیه مستاجر از سه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های 1356 و 1376 و قانون مدنی تابعیت می‌کند.

عرف تخلیه مستاجر

به این نکته نیز توجه کنید که گرفتن حکم تخلیه ملک یا دستور تخلیه از نظر شرایط دارای تفاوت‌هایی با یکدیگر می‌باشند. دستور تخلیه مستاجر معمولاً پس از گذشت 24 ساعت و بعد از مراجعه مالک به مراجع قضایی و ارائه مدارک مورد نیاز به وی ابلاغ می‌گردد. مستاجر موظف است بعد از اینکه ابلاغیه را دریافت کرد، نهایتاً تا ظرف سه روز ملک مورد نظر را تخلیه نماید.

دستور تخلیه و حکم تخلیه ملک

دستور تخلیه با درخواست مالک صادر می‌گردد. مطابق قانون روابط موجر و مستاجر جلسه رسیدگی برای آن تعیین  نمی‌شود و به طرفین نیز ابلاغ نخواهد شد. در  دستور تخلیه یا به عبارتی تخلیه فوری حتماً باید منزل تخلیه شود و قابل تجدید نظرخواهی نیست و هیچ اعتراضی به دستور قابل قبول نخواهد بود.

ولی بالعکس حکم تخلیه با اصول و تشریفات دادرسی همراه است در مواردی که شامل حکم تخلیه می‌شود زمان جلسه رسیدگی به طرفین دعوی (موجر و مستاجر) ابلاغ می‌گردد و طرفین موظف‌اند در تاریخ و ساعت تعیین‌شده مطابق اصل تناظر از خود دفاع کنند و بعد از آن حکم تخلیه صادر می‌گردد. زمانی که حکم صادر شد به طرفین ابلاغ می‌گردد و طرفین از تاریخ ابلاغ به مدت بیست روز حق تجدید نظرخواهی دارند.

چه زمانی باید برای حکم تخلیه اقدام کرد؟

در موارد زیر شما ناگزیر به طی کردن مراحل حکم تخلیه مستاجر هستید:

• قرارداد اجاره شفاهی است.
• قرارداد کتبی فاقد امضای دو شاهد است.
• قرارداد در سامانه‌های الکترونیکی ثبت نشده است.
• قصد دارید به دلیل تخلف مستاجر (مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تعدی و تفریط، یا انتقال به غیر) قبل از پایان مدت، قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه کنید.

کدام مسیر تخلیه برای شما مناسب‌تر است؟

انتخاب بین این دو مسیر مستقیماً به میزان پایبندی شما به قانون جدید بستگی دارد. بر اساس اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (که به موجب «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» در سال ۱۴۰۳ انجام شد)، اکنون تمام قراردادهای اجاره باید در سامانه‌های الکترونیکی دولتی (مانند سامانه خودنویس) ثبت شده، به تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد برسند و شناسه (کد) رهگیری دریافت کنند. اگر شما این فرآیند قانونی را به طور کامل طی کرده باشید، واجد شرایط دریافت دستور تخلیه فوری هستید.

اما اگر قرارداد شما این شرایط را ندارد، به هیچ وجه نگران نباشید؛ این به معنای از دست رفتن حق شما برای تخلیه ملک نیست. قانونگذار برای چنین مواردی مسیر دوم، یعنی «حکم تخلیه» را پیش‌بینی کرده است. در این حالت، شما می‌توانید با ارائه دادخواست به دادگاه صلح، درخواست صدور حکم تخلیه کنید. تفاوت اصلی در این است که این مسیر نیازمند طی شدن کامل فرآیند دادرسی، تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی دلایل طرفین است. هرچند این فرآیند زمان‌بر و پرهزینه‌تر از دستور فوری است، اما راهکار قانونی و قطعی برای مواردی است که شرایط مسیر سریع را ندارند. در بخش‌های بعدی، مراحل حکم تخلیه مستاجر را به تفصیل توضیح خواهیم داد تا با این مسیر نیز کاملاً آشنا شوید.

درک مفاهیم کلیدی: دستور تخلیه فوری ملک در برابر حکم تخلیه

قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، دو مسیر کاملاً متفاوت برای بازپس‌گیری ملک پس از اتمام قرارداد در نظر گرفته است: «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه». درک تفاوت‌های این دو، اولین گام برای انتخاب یک استراتژی حقوقی هوشمندانه است. انتخاب مسیر اشتباه می‌تواند فرآیند تخلیه را ماه‌ها و حتی سال‌ها به تعویق بیندازد.

شرایط اخذ حکم تخلیه مستاجر

در بخش قبلی به بررسی دو قانون روابط موجر و مستاجر پرداخته شد که در هر کدام از آن‌ها، شرایط دریافت حکم تخلیه مستاجر متفاوت بود. اما لازم است بدانید که موجر تنها در مواردی می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه اقدام کرده و مراحل تخلیه قانونی را انجام دهد که یکی از شرایط زیر صادق باشد.

کلام آخر

 در سال 1405 تمدید کلیه قرارداد های اجاره در واحد های مسکونی به صورت خودکار و به مدت یک سال و نسبت به قراردادهای موجود حداکثر با نرخ‌های زیر تمدید می‌شود. نرخ تمدید در شهر تهران و دیگر کلان‌شهرها 25 درصد و در سایر نقاط شهری 20 درصد در نظر گرفته شده است.