سند رسمی نشانه ی مالکیت است و حق مالکیت در اکثر موارد تنها با وجود سند رسمی اعلام می گردد.به همین علت برای انجام هر نوع معامله ( چه معامله ی منقول و چه معامله ی غیر منقول) بایستی سند رسمی را در اختیار داشت و در جریان معامله آن را به فرد دیگر انتقال داد.

گفتنی است که تنظیم سند رسمی در جریان معامله از جمله تعهدات فروشنده و یا مالک می باشد. کما اینکه اگر فروشنده با ایجاد بهانه به تنظیم سند رسمی اقدام نکند. خریدار می تواند دعوایی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی را به راه بیاندازد. به همین مناسبت ما در این مقاله قصد داریم از شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بیشتر بگوییم.

 

الزام به تنظیم سند رسمی

بدیهی است که سند رسمی نسبت به سند عادی از ارزش و رسمیت بیشتری برخوردار می باشد. اما گاهی انتقال مالکیت با سند رسمی به انجام نمی رسد. و در بسیاری از موارد افراد با استفاده از سند عادی، مالکیت را واگذار می کنند. با اینحال گفته می شود که تمامی مالکین موظف هستند تا با تنظیم سند رسمی، مالکیت خودشان بر اموال را مستقر ساخته و از مزایای قانونی آن بهره لازم را ببرند.

در حقیقت تنظیم نمودن سند رسمی به معنای انتقال یک تعهد مازاد در پروسه مالکیت نیست. و حتی اگر فردی بطور شفاهی اموالی را از دیگری خریداری نماید. می تواند از او بخواهد تا برای به رسمیت شناختن این انتقال یک سند رسمی تنظیم کند.

با این حال ما در این نوشته فرض را بر این می گذاریم که فردی مالی را از دیگری خریداری نموده اما طرف مقابل نسبت به تنظیم سند رسمی امتناع می ورزد. در چنین شرایطی خریدار موظف است تا درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند و از دادگاه بخواهد تا فروشنده را نسبت به انجام این امر مجاب نماید. تا بدین قرار وی بتواند مالک مالی شود که آن را بصورت رسمی خریداری نموده است.

از اینرو دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی و موجه است.

مدارک مورد نیاز تنظیم سند رسمی

در ادامه مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ( مال غیر منقول) را به صورت موردی ذکر می کنیم: وجود یک قرارداد الزامی است. این قرارداد باید به صراحت تعهد به انتقال مال غیرمنقول را به عنوان بخشی از تعهدات فروشنده قید نموده باشد.

الزامی است که فروشنده به منظور امضای سند انتقال، برای حضور در دفتر اسناد رسمی تعهد داده باشد. همچنین بهتر است تا برای عدم حضور او در دفتر، مبلغ جریمه ای پیش بینی شده باشد. چنانچه برای حضور در دفتر اسناد رسمی اظهارنامه ای از جانب خریدار به فروشنده ابلاغ گردیده، کپی آن اظهارنامه باید به دادخواست پیوست گردد.

الزامی است تا دلایل موجهی برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله ی انجام گرفته ایراد گردد. و سوابق مربوط به آن به دادخواست پیوست شود. اگر مورد معامله ملکی است. پیش از اقامه دعوا باید راجع به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری مطمئن شد. چرا که صادر شدن و همچنین انتقال سند به وجود برگه پایان کار و گواهی عدم خلافی از شهرداری نیاز دارد.

و بدون آن به انجام نمی رسد. هر آنچه که مورد معامله است باید سابقه ثبتی داشته باشد و یا در جریان ثبت باشد. چرا که هر آنچه که سابقه ثبتی نداشته باشد و یا در جریان ثبت نباشد در رابطه با انتقال رسمی سند، موضوعیت نخواهند داشت. الزامی است تا دادخواست به تعداد فروشندگان تنظیم و ارائه شود.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی الزامی است تا بعضی از مراحل به ترتیب به انجام برسند. لذا برای شرح این مراحل الزامی است تا فرضیات و حالت های مختلف را از یکدیگر تفکیک نماییم.

حالت اول: فرض را بر این می گذاریم که طرفین قضیه برای انجام فعالیت های مربوط به تنظیم سند تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه تنظیم نموده باشند. در چنین حالتی است بدیهی است که هم فروشنده و هم خریدار باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شوند. همچنین در صورتی که فروشنده غیبت داشته باشد. خریدار موظف است تا گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه درخواست نماید. گفتنی است که با کمک این گواهی و با در دست داشتن آن خریدار راحت تر و به شیوه ای آسان می تواند خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را در دادگاه به اثبات برساند.

حالت دوم: در این فرضیه هیچ کدام از طرفین در برگه مبایعه نامه تاریخی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی مشخص نکرده اند. در چنین حالتی خریدار موظف است تا اظهارنامه ای را به فروشنده ارسال نماید. و بدین صورت از وی دعوت کند تا در روز و ساعت مشخص به دفترخانه مراجعه نماید. با این حال چنانچه فروشنده غیبت کند. و در دفترخانه حاضر نشود. خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه دریافت کرده و با تحویل آن به دادگاه به شیوه ای دیگر خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی را به اثبات برساند.

آشنایی با مراحل دعوای الزام به تنظیم سند

در گام اول لازم است تا خواهان به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. وی باید بتواند دادخواستی مبنی بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در سامانه ثنا ثبت کند. همچنین الزامی است تا خواهان مدارکی از جمله مبایعه نامه، گواهی عدم حضور در دفترخانه و … را در این سامانه به ثبت برساند.

در گام دوم دادگاه مدارک را بررسی می کند. سپس مدیر دفتر، زمان رسیدگی را تعین می کند. و خواهان می تواند در زمان موعود همراه با وکیلش جهت پیگیری روند شکایت به دادگاه مراجعه نماید.

در گام سوم دادگاه پرونده مذکور را به صورت کامل رسیدگی کرده است. و طبعا رای را صادر نموده. در این مرحله چنانچه فرد به رای صادر شده در دادگاه اعتراض داشته باشد. می تواند در موعد مقرر که توسط دادگاه تعین شده به حکم اعتراض نماید.

در گام آخر و بعد نهایی شدن حکم صادر شده از جانب دادگاه، فروشنده وظیفه دارد تا به مدت ۱۰ روز کاری به دفترخانه مراجعه نماید. و اگر خوانده به دفتر خانه مراجعه نکند دادگاه نماینده ای را از جانب خودش برای تنظیم سند به آنجا خواهد فرستاد.

 

مدت زمان لازم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟

بسته به شرایط و همچنین وجود یا عدم وجود الزامات مورد نظر، مدت زمان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند متغیر می باشد. گفتنی است که برای کسب اطمینان در این رابطه بهتر است تا با دفاتر خدمات حقوقی در ارتباط باشید.

شرایط مورد نیاز​

وجود شرایط به دعوا صورت قانونی می دهد. کما اینکه بدون وجود آن شرایط خاص، دعوا چهره قانونی نداشته و نمی تواند در دادگاه مطرح گردد و مورد بررسی مراجع مربوطه قرار بگیرد. به عنوان مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی:

وجود یک رابطه قراردادی بین طرفین دعوا الزامی است. این رابطه قراردادی می تواند عنوان مبایعه نامه را داشته باشد.
بطور حتم در این دعوا طرفین باید برای حضور در دفترخانه متعهد گردند. گفتنی است که حضور در دفترخانه به منظور تنظیم سند رسمی به انجام می رسد. و در صورت غیاب افراد باید مبلغی به عنوان جریمه پیش بینی شده باشد.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی، شخص فروشنده الزاما و حتما باید مالک قانونی ملک مورد نظر باشد.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی، تحت هیچ شرایطی ملک نباید در توقیف باشد. بلکه ملک باید از قابلیت نقل و انتقال برخوردار باشد.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی، الزامی است تا خریدار با همراه داشتن مابقی وجه، در دفترخانه مذکور حاضر باشد.
گفتنی است که این موارد و مواردی از این قبیل از جمله مهمترین شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می باشند

نکات و تبصره ها

در رابطه با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کسب آگاهی راجع به نکات مهم از اهمیت برخوردار می باشد. در حقیقت الزامی است تا افراد با این نکات آشنا باشند. تا بتوانند بهتر و زودتر مسیر احقاق حقوق خود را بازیابی نمایند. در ادامه از این نکات بیشتر خواهیم گفت:

هزینه دادرسی: لازم به ذکر است که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هزینه دادرسی با سه و نیم درصد ارزش ملک برابری می کند. گفتنی است که در بسیاری از مواقع ارزش عرفی ملک ملاک نیست. و این کارشناسان هستند که ارزش ملک را تعین می کنند.

مدارکی که از اعتبار برخوردارند: چنانچه شما قرارداد خودتان را بر روی کاغذ ننوشته باشید و زیر آن را مهر و امضا نکرده باشید. احتمالا از شانس کمتری برای موفقیت در دعوای حقوقی بهره مند خواهید بود. چرا که دادگاه از شما سند و مدرک معتبر می خواهد و همانطور که می دانید قراردادهای شفاهی و بیانی در زمره مدارک معتبر نیستند.

در گرو نبودن ملک: به هر حال ملک مورد مناقشه باید آزاد باشد و این بدان معنا است که این ملک به هیچ عنوان نباید در گرو و یا در حال توقیف باشد.

پیش بینی نمودن وجه التزام: وجه التزام یا خسارت از جمله وجوهی هستند که باید در قرارداد ذکر گردند. با در نظر گرفتن چنین وجهی طرف مقابل ملزم می گردد تا در صورت غیاب و عدم حضور در دفترخانه آن را پرداخت نماید. همچنین در نظر گرفتن این مورد باعث می شود تا طرف مقابل التزامی برای حضور در دفترخانه داشته باشد. و به وعده ی خودش عمل نماید.

نکات و تبصره های مهم به منظور الزام به تنظیم سند

سابقه ثبتی: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها زمانی در مراجع قانونی چهره موجهی خواهد داشت که اموال مورد مناقشه در مراجع قانونی به ثبت رسیده باشند. از اینرو برخورداری از سابقه ثبتی اهمیت دارد.

گفتنی است که این موارد و مواردی از این قبیل از جمله نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هستند.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که خریدار یا شخص ذی‌نفع علیه فروشنده مطرح می‌کند تا دادگاه، فروشنده را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی مالکیت کند.

اگر فروشنده با وجود تعهد قراردادی از انتقال سند خودداری کند، دادگاه در صورت احراز شرایط قانونی، حکم به الزام وی صادر خواهد کرد. حتی اگر فروشنده پس از صدور حکم نیز در دفترخانه حاضر نشود، نماینده دادگاه می‌تواند به جای او سند رسمی را امضا کند.

سند رسمی چه تفاوتی با سند عادی دارد؟

بسیاری از معاملات در ابتدا با مبایعه‌نامه یا قولنامه انجام می‌شود که از نظر حقوقی سند عادی محسوب می‌شوند. هرچند این اسناد در بسیاری از موارد معتبر هستند، اما انتقال قطعی مالکیت املاک ثبت‌شده تنها با تنظیم سند رسمی در دفترخانه امکان‌پذیر است.

سند رسمی مزایای متعددی دارد، از جمله:

• اثبات آسان‌تر مالکیت
• اعتبار قانونی بیشتر
• جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
• امکان دریافت تسهیلات بانکی
• کاهش اختلافات حقوقی
• قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث

در چه شرایطی می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

برای طرح این دعوا معمولاً وجود شرایط زیر ضروری است:

• وجود قرارداد معتبر میان خریدار و فروشنده
• تعیین مورد معامله به‌صورت مشخص
• انجام یا آمادگی خریدار برای انجام تعهدات خود
• خودداری فروشنده از انتقال سند
• امکان قانونی انتقال سند

در صورتی که این شرایط وجود داشته باشد، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

الزام به تنظیم سند رسمی برای چه اموالی امکان‌پذیر است؟

این دعوا تنها به املاک محدود نمی‌شود و در موارد مختلفی قابل طرح است، از جمله:

• خانه و آپارتمان
• زمین
• مغازه و واحد تجاری
• باغ و ویلا
• خودرو
• واحدهای اداری
• املاک پیش‌فروش‌شده
• برخی حقوق مالی که انتقال رسمی آن‌ها الزامی است

مدارک لازم برای دادخواست الزام به تنظیم سند

برای طرح این دعوا، معمولاً مدارک زیر مورد نیاز است:

• مبایعه‌نامه یا قرارداد خرید و فروش
• مدارک هویتی خواهان
• اسناد مربوط به پرداخت ثمن معامله
• اظهارنامه (در صورت ارسال)
• گواهی عدم حضور در دفترخانه (در صورت وجود)
• استعلام ثبتی یا سایر مدارک مرتبط
• وکالت‌نامه (در صورت داشتن وکیل)

هرچه مدارک کامل‌تر باشد، روند رسیدگی آسان‌تر خواهد بود.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

رسیدگی به این دعوا معمولاً شامل مراحل زیر است:

1. تنظیم دادخواست
2. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
3. ارجاع پرونده به دادگاه صالح
4. تعیین وقت رسیدگی
5. بررسی قرارداد و مدارک
6. استعلام از اداره ثبت در صورت نیاز
7. صدور حکم
8. اجرای حکم و انتقال سند رسمی

در برخی پرونده‌ها، اگر ملک دارای مشکلات ثبتی یا حقوقی باشد، رسیدگی ممکن است زمان بیشتری به طول بینجامد.

آیا ارسال اظهارنامه قبل از دادخواست ضروری است؟

ارسال اظهارنامه در همه پرونده‌ها الزامی نیست، اما در بسیاری از موارد توصیه می‌شود. اظهارنامه نشان می‌دهد که خریدار پیش از مراجعه به دادگاه، از فروشنده درخواست انجام تعهد کرده است و این موضوع می‌تواند در روند رسیدگی مؤثر باشد.

اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود چه می‌شود؟

اگر دادگاه حکم قطعی الزام به تنظیم سند صادر کند و فروشنده همچنان از حضور در دفترخانه خودداری کند، نماینده اجرای احکام یا نماینده دادگاه می‌تواند به جای فروشنده سند رسمی را امضا کند و انتقال مالکیت انجام شود.

به همین دلیل، خودداری فروشنده پس از صدور حکم مانع اجرای رأی نخواهد بود.

آیا امکان مطالبه خسارت نیز وجود دارد؟

در بسیاری از پرونده‌ها، اگر به دلیل تأخیر فروشنده در انتقال سند، خسارتی به خریدار وارد شده باشد و شرایط قانونی آن فراهم باشد، امکان مطالبه خسارت نیز وجود دارد. البته این موضوع به مفاد قرارداد، شرایط پرونده و درخواست خواهان بستگی دارد.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش خواسته و تعرفه‌های قانونی محاسبه می‌شود. علاوه بر هزینه دادرسی، ممکن است هزینه کارشناسی، استعلام، اجرای حکم و حق‌الوکاله وکیل نیز وجود داشته باشد.

نقش وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند

اگرچه طرح این دعوا بدون وکیل نیز امکان‌پذیر است، اما استفاده از وکیل متخصص می‌تواند مزایای زیادی داشته باشد، از جمله:

• تنظیم صحیح دادخواست
• بررسی اعتبار قرارداد
• پیگیری استعلام‌های ثبتی
• دفاع از حقوق خریدار
• مطالبه خسارات احتمالی
• تسریع در روند رسیدگی

اشتباهات رایج در دعوای الزام به تنظیم سند

برخی از اشتباهاتی که ممکن است موجب طولانی شدن رسیدگی یا رد دعوا شود عبارت‌اند از:

• تنظیم نادرست دادخواست
• ناقص بودن مدارک
• مشخص نبودن ملک یا مورد معامله
• پرداخت نکردن ثمن طبق قرارداد
• طرح دعوا علیه شخص نادرست
• بی‌توجهی به وضعیت ثبتی ملک

پیش از طرح دعوا بهتر است تمامی اسناد و مدارک بررسی شوند.

سوالات متداول

آیا با مبایعه‌نامه می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند داد؟

بله. اگر مبایعه‌نامه معتبر باشد و سایر شرایط قانونی وجود داشته باشد، امکان طرح این دعوا وجود دارد.

آیا حضور فروشنده برای انتقال سند ضروری است؟

خیر. اگر پس از صدور حکم فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری کند، نماینده دادگاه می‌تواند به جای او سند را امضا کند.

آیا برای خودرو نیز می‌توان دادخواست الزام به تنظیم سند داد؟

بله. در صورتی که فروشنده از انتقال رسمی خودرو خودداری کند، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند خودرو را مطرح کند.

اگر ملک در رهن بانک باشد چه می‌شود؟

در این حالت، دادگاه وضعیت ملک و امکان انتقال آن را بررسی می‌کند و ممکن است ابتدا رفع مانع قانونی برای انتقال سند ضروری باشد.

آیا امکان مطالبه وجه التزام یا خسارت تأخیر وجود دارد؟

اگر در قرارداد وجه التزام پیش‌بینی شده باشد یا شرایط مطالبه خسارت فراهم باشد، خواهان می‌تواند علاوه بر الزام به تنظیم سند، خسارات قانونی خود را نیز مطالبه کند.

جمع‌بندی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین دعاوی حقوقی در معاملات املاک و خودرو است. هرگاه فروشنده با وجود تعهد قراردادی از انتقال رسمی مالکیت خودداری کند، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست الزام وی به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. آشنایی با شرایط قانونی، تهیه مدارک کامل و تنظیم صحیح دادخواست، نقش مهمی در موفقیت این دعوا دارد و می‌تواند از بروز اختلافات و تضییع حقوق طرفین جلوگیری کند.